Nauda

Nekustamā īpašuma tirgus pirms 10 gadiem un tagad. Kādas mācības gūtas, un cik gatavi esam nākamajam kritumam?

Attīstību nekustamā īpašuma tirgū balsta piesardzīgāki lēmumi un sabalansēta ekonomika.

Tas ļauj prognozēt, ka nākamā krīze būs nesāpīgāka. Turklāt mēs tai esam daudz gatavāki nekā pirms 10 gadiem, kad ekonomika bija katastrofas priekšvakarā.

“Vai tas, ka dzīvokļu cena Rīgas centrā ir 2000 eiro par kvadrātmetru, nozīmē, ka atkal tuvojas krīze? Šādi un līdzīgi jautājumi nereti izskan publiskajā telpā un saviesīgās sarunās. Īsā atbilde uz tiem ir: “Nē.” Jo šodien ir kardināli atšķirīga situācija nekā pirms desmit gadiem – Latvijas ekonomikas struktūra ir citāda, tā ir krietni stabilāka, arī cilvēki ir daudz piesardzīgāki,” uzskata Linda Vildava, Swedbank ekonomiste.

Ņemot vērā, ka ekonomikas izaugsmei, kuru piedzīvojam tagad un piedzīvosim nākamajos gados, ir zināmas asociācijas ar izaugsmei sekojošo 2008. gada krīzi, ir vērts aplūkot šīs atšķirības detalizētāk.

Stabilāka ekonomikas struktūra

Ja salīdzinām Latvijas ekonomiku šogad un pirms desmit gadiem, var sacīt, ka šobrīd tā balstās uz daudz noturīgākām “kājām”. Lai arī kopumā pēdējos divos gados būvniecībā notikusi ļoti strauja izaugsme, tās devums ekonomikā ir sarucis no aptuveni 9 % pirms desmit gadiem līdz 5 % pērn. Piemēram, 2007. gadā investīcijas visu veidu ēkās veidoja ap 3,5 miljardiem eiro, bet pērn tie bija tikai 2,3 miljardi jeb aptuveni par trešdaļu mazāk. Arī darba tirgus ir mazāk atkarīgs no norisēm būvniecībā. 2008. gadā 12 % no visiem strādājošajiem jeb 124 tūkstoši bija nodarbināti būvniecībā, savukārt šogad būvniecības nozare nodarbina aptuveni 73 tūkstošus cilvēku jeb aptuveni 8 % no strādājošajiem. Līdz ar to šābrīža ekonomiskajā situācijā par vēstures atkārtošanos runāt būtu pārspīlējums. Swedbank ekonomiste Linda Vildava uzsver – būvniecības loma Latvijas ekonomikā ir mazinājusies.

Bez pārmērībām

“Otra atšķirība, salīdzinot pašreizējo situāciju ar 2008. gadu, – nekustamā īpašuma tirgus attīstās vienmērīgi, bez pārmērībām. Vidējā dzīvokļu cena Rīgā, lai arī aug, šobrīd ir aptuveni 25 % līdz 30 % zem pirmskrīzes augstākā punkta, aktivitāte ir zemāka nekā tolaik. Arī mājsaimniecību finanšu situācija ir būtiski uzlabojusies. Vidējais neto mēneša atalgojums ir audzis par 80 % kopš augstākā punkta mājokļu tirgū. Savukārt kopējo saistību līmenis ir divreiz zemāks nekā 2008. gadā, bet noguldījumu līmenis ir konsekventi audzis. 2008. gada beigās uz katru uzkrāto eiro mājsaimniecībai bija 2,2 eiro saistību, savukārt šobrīd šī attiecība ir tikai 78 centi,” stāsta Linda Vildava.

“Šobrīd cilvēki ir arī daudz piesardzīgāki savos tēriņos un aizņemšanās apmēros. Mājsaimniecību kredītportfelis tikai nupat ir pārstājis lejupslīdi, kas turpinājās kopš krīzes, – kopējais mājsaimniecību kredītportfelis nedaudz pārsniedz 20 % no IKP, salīdzinājumam – krīzes laikā tas bija aptuveni 50 % no IKP. Cilvēki šodien aizņemas daudz atbildīgāk un arī pirkumus izdara pārdomātāk, tāpēc situācija, ka tipveida blokmājā dzīvokļa cena pārsniedz 2000 eiro par kvadrātmetru, vairs nav iespējama. Zīmīgi, ka lielākā piesardzība ir raksturīga tieši Latvijā, kur nekustamā īpašuma tirgus aug lēnāk, nekā Lietuvā un Igaunijā. Tas skaidrojams ar smagākām krīzes sekām – sāpīgā pieredze cilvēkiem liek vairākkārt pārdomāt, pirms tiek pieņemts izsvērts lēmums par savu nākotnes mājokli, un šāds lēmums ir racionāli pamatots, nevis emocionāla kaprīze,” piebilst Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā.

Arī uzņēmēji ir mācījušies no sāpīgās pieredzes un atalgojumu paaugstina daudz pārdomātāk. Lai arī šābrīža atalgojuma kāpums ir ātrāks par ražīguma kāpumu, abu rādītāju atšķirības ir krietni mazākas nekā t. s. trekno gadu periodā. Tirdzniecības bilance ir praktiski sabalansēta, importa un eksporta plūsmām esot līdzvērtīgām. Jāatzīst, ka darbaspēka trūkums ir viena no akūtākajām problēmām uzņēmējiem šobrīd, un patlaban vērojamais uzrāviens būvniecībā turpina karsēt darba tirgu, kas rada riskus ekonomikas izaugsmei. Iespējamā darbinieku pārvilināšana uz būvniecību no nozarēm ar līdzīgu atalgojuma līmeni rada spiedienu uz atalgojumu citās nozarēs, apdraudot uzņēmumu konkurētspēju. Tomēr iepriekšējā krīzē gūtās mācības un izmaiņas ekonomikā liecina, ka tādas svārstības kā 2007.−2010. gadā nepiedzīvosim.

Kredītiestādēm pieejama daudz plašāka informācija

Jāņem vērā, ka banku attieksme pret aizdevumu izsniegšanu aizvadīto 10 gadu laikā ir evolucionējusi (to gan ne vienmēr var attiecināt uz t. s. nebanku kreditētājiem). Pirmkārt, banku rīcībā ir daudz plašāka informācija par klientu, par tā oficiālajiem ienākumiem un maksāšanas disciplīnu. Tāpēc informācija, kas ir lēmuma par aizdevuma piešķiršanu vai atteikumu pamatā, ir krietni plašāka. Otrkārt, bankas šobrīd ņem vērā daudzpusīgākus datus par klientu, tostarp interesējas arī par ienākumu avotiem, ienākumu stabilitāti un potenciālu nākotnē.

Tieši nepietiekami oficiālie ienākumi un slikta kredītvēsture ir divi galvenie aizdevuma atteikuma iemesli.

Papildus minētajam bankas, lemjot par aizdevuma apmēru, ņem vērā iespējamo aizdevuma procentu likmju kāpumu vai klienta potenciālo ienākumu samazinājumu, kas nodrošinās iespēju segt ikmēneša kredīta maksājumus arī noteiktu klienta izmaksu vai ienākumu svārstību gadījumā.

Ņemot vērā minētos faktorus, var teikt – nekustamā īpašuma tirgus Latvijā ir atdzīvojies, top jauni mājokļi un komercplatības, pieaug īpašumu iegādes un īres cenas. Tomēr pozitīvas izmaiņas ekonomikā, atbildīgāka cilvēku attieksme pret mājokļu iegādi un piesardzīga aizdevumu politika notur tirgū sabalansētu pieaugumu un ir labas zāles pret ekstremālām svārstībām.