Māja

Pieci lielākie grābekļi, uz kuriem var uzkāpt, pērkot vai būvējot savu māju

Māju visbiežāk ceļ reizi mūžā, un reti kurš jau pirmajā reizē šajā jautājumā ir eksperts. Te apkopoti pieci lielākie grābekļi, uz kuriem var uzkāpt, pērkot vai būvējot savu māju.

Eksperta padomus sniedz Edgars Krasņikovs, būvinženieris un būvniecības uzņēmuma FORMA 2 vadītājs, un Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs.

  1. Akla uzticēšanās būvniekiem

Pirms būvdarbu uzsākšanas nepieciešams rūpīgi sastādīt celtniecības tāmi saskaņā ar tehnisko projektu. “Un vēlams veikt cenu aptauju, uzrunājot vismaz trīs darbu veicējus, lai saprastu, vai būvniecības izmaksu tāme ir korekta un atbilstoša tehniskajam projektam. Pēc tam būvniecības gaitā rūpīgi jāseko līdzi kvalitātei un izmaksām,” saka Normunds Dūcis, kā labāko risinājumu iesakot neatkarīgu būvuzraugu, kurš to visu izdarīs klienta vietā un dos pārliecību, ka tiek ievēroti būvnormatīvi, kā arī uzraudzīs būvniecības kvalitāti un finanšu atbilstību.

“Katram pasūtītājam, ceļot, pērkot, pārbūvējot vai remontējot māju, ir vajadzīgs neatkarīgs konsultants, kuram var uzticēties un kurš var izvērtēt projekta izstrādātāju piedāvātos risinājumus, materiālus un brīdinātu no iespējamiem riskiem,” piekrīt būvinženieris Edgars Krasņikovs.

Šādu konsultantu viņš iesaka meklēt, apvaicājoties paziņām, vēršoties attiecīgās pašvaldības būvvaldē. Var meklēt arī internetā, izmantojot atslēgas vārdus “būvuzraudzība”, “būvniecības konsultants”, vai tematiskos žurnālos, piemēram, Deko, Latvijas Arhitektūra, Latvijas Būvniecība, kur pie māju aprakstiem parasti norādīti arī būvniecības dalībnieki. “Un dažkārt var vienkārši pabraukt pa apkārtni – ja patīk kādas mājas stils un virziens, var skatīties, kas to būvējis vai projektējis, un iegūt viņu kontaktus. Turklāt pie vēl nenodotiem būvobjektiem ir jābūt būvtāfelei, kurā norādīti šī projekta būvniecības dalībnieki.”

Izmaksas šādai uzraudzībai var būt 2–5 % no būvizmaksām, taču eksperti ir pārliecināti, ka tas atmaksājas, lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem. “Nav jāalgo cilvēks, kas diendienā uzrauga darbus. Es ieteiktu koncentrēties uz svarīgākajiem etapiem būvniecības procesā un tieši tad iesaistīt ekspertu, kas būs daudz lētāk. Pirmais svarīgais etaps ir projektēšanas vai būvdarbu līguma izvērtēšana un otrais – projekta vai būvdarbu pieņemšana. Un atkarībā no katra projekta profesionālis pateiks, kuros pieņemšanas brīžos iesaistīt ekspertu, lai nav tā, ka atbrauc novērtēt jau pabeigtu objektu un secina, ka kaut kas nav kārtībā, bet viss jau nokrāsots un nevar saprast, kas ir zem tās smukās apdares,” pieredzē dalās Edgars Krasņikovs.

  1. Mājas uzturēšanas izmaksu neizvērtēšana

“Ļoti maz arhitektu zina, cik reāli dzīvē izmaksā ēku ekspluatācija, jo projektētāja un būvdarbu veicēja sniegtie pakalpojumi beidzas objekta nodošanas brīdī. Tāpēc nereti arhitekts var ieteikt skaistas lietas, kas dzīvē ir ļoti nepraktiskas, bet mājas saimniekam tās visu mūžu būs jāuztur,” no pieredzes saka būvinženieris Edgars Krasņikovs, kā piemēru minot baseinu privātmājā. “Esmu redzējis ļoti daudz māju ar tukšiem baseiniem, jo agrāk vai vēlāk mājas īpašnieki saprot, ka ekspluatācijas izdevumi un enerģijas patēriņš, lai šo baseinu uzturētu un vienreiz mēnesī nopeldētos, nav tā vērts. Pirmajā mēnesī tas ir forši, bet ātri vien šis entuziasms noplok, un izrādās, ka doties uz publisko baseinu ir vienkāršāk. Un tad privātmājas baseins kļūst par dārgu rotu, ko nelieto,” skaidro eksperts, atgādinot, ka privātmāju nebūvē vienam vai pieciem gadiem, bet vismaz 50.

Kā vēl vienu nepraktisku piemēru Edgars Krasņikovs min balkonu privātmājai. “Var šķist, ka uz balkona būs forši sauļoties, bet dzīvē tam visbiežāk tiek izmantots pagalms un uz balkona iziet labi, ja reizi mūžā. Taču balkons ir riskants fasādes elements, kas var izvērsties par sāpīgu jautājumu, jo caur nekvalitatīvi izbūvētu balkonu mājās var sūkties mitrums.

Visiem gribas lielus logus, bet ne visi saprot, ka milzīga vitrīna dienvidu pusē var radīt siltumnīcas efektu, un būs pastiprināti jādomā par mājas dzesēšanu, lai paglābtos no karstuma, kas būtiski padārdzina mājas uzturēšanu ikdienā. Turpretī jumta pārkares ievērojami uzlabo mikroklimatu mājās, nodrošinot gan plašu skatu caur logu, gan arī samazinot saules iespējas stiklus uzkarsēt. Liela pārkare ir lētāks risinājums ekspluatācijā salīdzinājumā ar milzīgiem dzesētājiem,” izvērtēt riskus un ieguvumus aicina būvinženieris.

Papildus šim ir pietiekami lēti izveidot ēkā nelielus kontrolskaitītājus, lai rastu iespēju sekot līdzi, cik izmaksā noteiktu objektu ekspluatācija ziemā. “Lai nav tā, ka, saņemot 500 eiro rēķinu par elektrību, jāsāk domāt, kur tik daudz tiek tērēta elektrība? Vai tā ir ventilācijas iekārta vai, piemēram, fasādes un teritorijas izgaismošana, kas, iespējams, ir lieka greznība. Tā ir tehniska lieta, par ko jādomā jau projektēšanas un būvniecības laikā,” vēl vienu piemēru min būvinženieris.

Swedbank eksperts Normunds Dūcis iesaka pārdomāt arī mājas kopējo platību, jo samērā liela iedzīvotāju daļa vēl arvien izvēlas mājas, kuru kopējā platība pārsniedz 250 kvadrātmetrus. “Par laimi, kopumā tiek būvētas mazākas platības ēkas, arvien biežāk izvēloties vienstāvu, gatavu projektu namus. Un visbiežāk iedzīvotāji izlemj būvēt līdz 200 kvadrātmetriem lielas mājas, kuru ekspluatācijas izmaksas ir zemākas,” stāsta Normunds Dūcis.

  1. Iekrišana zemes pārdevēju lamatās

“Domājot par jaunbūvi vai pērkot zemi ar jau esošu ēku, ļoti liela uzmanība jāpievērš zemes gabala izvēlei, un jāpārliecinās, ka šis zemes gabals ir piemērots privātmājas apbūvei. Jo dažkārt “apbūves zemi” pārdod tam nepiemērotā vietā vai aizsargājamās joslās, kas zemesgrāmatā nav redzams. Ir lietas, ko var pamanīt uzreiz, un ir tādas, ko var konstatēt, tikai nodzīvojot tur vairākus gadus, piemēram, industriālā rajona ietekmi. Tāpēc ļoti liels ieteikums ir nevadīties akli pēc pārdevēja vārdiem, ka šī zaļā pļava ir ļoti piemērota jūsu mājas būvniecībai, bet aizbraukt uz vietējo būvvaldi un izrunāt visu par plānoto zemes gabalu un apkārtni, kā arī noskaidrot, kādi ir pašvaldības nākotnes plāni vai esošie apgrūtinājumi šim reģionam. Varbūt jau tuvā nākotnē paredzēta dzelzceļa izbūve vai paplašināsies automaģistrāle uz šo pusi. Jo pagastam vai pilsētai var būt 5–10 gadu plāns, kas pirkšanas brīdī netiek reģistrēts kā apgrūtinājums, tas parādās tikai projektēšanas gaitā,” skaidro būvinženieris, kā vēl vienu biežu klupšanas akmeni minot meža zemi, kas arī nav redzama ne zemesgrāmatā, ne inventarizācijas lietā, ne robežplānā. Proti, arī pilsētas teritorijā noteikti apgabali ir klasificējami kā meža zeme, ko drīkst apbūvēt, bet ir vairāki ierobežojumi, piemēram, maza apbūves intensitāte.

Tas nozīmē, ka, nopērkot 2000 kvadrātmetru zemes platību, iespējams, uz tās drīkst celt tikai 100 m2 ēku. “Tipiskākais piemērs, ka, nopērkot jūrmalā zemi ar skaistām priedēm, izrādās, ka tur ir meža zeme, kas pieprasa transformāciju, un to nevar izdarīt bez detālplānojuma, kas ir milzīgs apgrūtinājums gan laika, gan izmaksu ziņā,” stāsta būvinženieris.

Tāpēc ir jāveic jaunās vietas padziļināta izpēte par to, ko drīkst celt konkrētajā zemes gabalā, konsultējoties ar būvvaldi. Parasti tā ir publiska informācija, bet ne katram cilvēkam viegli saprotama.

“Es ieteiktu parunāt arī ar komunikāciju tīklu nodrošinātājiem, “Sadales tīklu”, “Latvijas gāzi”, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu sniedzējiem. Arī viņi sniedz konsultācijas, piemēram, vai rajonā ir pieejami tīkli, kas piemēroti apbūvei. Varbūt tie plānoti jau tuvākā laikā, jo ļoti bieži pilsētas attīsta savu ūdensapgādes sistēmu, un tad ir vērts to projektā ieplānot. Bet tas var notikt arī pēc 10 gadiem, un tad jāparedz, ka būs jāsadzīvo ar vietējo aku vai spici un ūdens kvalitāte būs daudz zemāka, un būs arī jāveic tā attīrīšana ikdienā, kas sagādās papildu ekspluatācijas izmaksas. Ja cilvēki to nepārbauda, tad labticīgi zaudē dzīves kvalitāti,” teic būvinženieris Edgars Krasņikovs.

  1. Nepārbauda jaunbūvi, kas nav nodota ekspluatācijā

Iegādājoties nepabeigtu jaunbūvi, jāpārliecinās, ka esošā ēka uzbūvēta saskaņā ar iepriekš saskaņoto tehnisko projektu. Pretējā gadījumā var rasties problēmas ar ēkas nodošanu ekspluatācijā. 

Esmu saskāries ar gadījumiem, ka cilvēki nopērk ēku, kas nav nodota ekspluatācijā, noticot aizbildinājumam – mēs nepaspējām, tā tikai sīka aizķeršanās, vienkārši jāaiznes papīri uz būvvaldi. Iedod vēl 2000 eiro atlaidi par šo mazo neērtību, un tikai pēc pārdošanas līguma noslēgšanas izrādās, ka ēka ir uzbūvēta aiz sarkanajām līnijām vai par tuvu ielai vai kaimiņiem, un tas nozīmē, ka vai nu šī ēka ir jānojauc, vai jāveic jauna detālplānojuma izstrāde, saskaņojot to ar būvvaldi un kaimiņiem, kas var būt neiespējami, jo kaimiņi ne vienmēr ir pretimnākoši. Un, ja īpašums jau nopirkts, tad tā jau ir jaunā īpašnieka problēma. Tāpēc šie juridiskie dokumenti ir ļoti rūpīgi jāpārbauda, un arī to var izdarīt būvvaldē,” stāsta būvinženieris.

“Ja pārdevējs apgalvo, ka projekts ir saskaņots, tad vajag palūgt, lai kāds eksperts novērtē, kas tieši ir saskaņots un kā tas atbilst reālajai situācijai dzīvē. Vai ēka ir novietota pareizi? Varbūt projektā ir divstāvu ēka, bet uzbūvēta triju stāvu? Cilvēki maldinoši domā, ka tad, ja ir inventarizācijas lieta, tad viss ir kārtībā, bet jau daudzus gadus Valsts zemes dienests, kas izsniedz inventarizācijas lietas, nepārbauda tās atbilstību projektam, viņi uzmēra tikai to, kas ir dabā.”

Viena lieta ir juridiskie dokumenti, otra – mājas kvalitāte dzīvē. “Mans ieteikums ir iegādāties ēku ar melno apdari, kur redzamas visas nesošās konstrukcijas un daudz vieglāk saprast, vai ir kādi riski tālākā ēkas pabeigšanā un ekspluatācijā,” teic Edgars Krasņikovs.

  1. Nenovērtē ventilācijas nozīmi par zemu

Jo jaunāka māja, jo vairāk tās būvniecībā tiek domāts par ēkas blīvumu, jo mūsdienu materiāli tiek pielāgoti tam, lai pēc iespējas taupītu energoresursus. “Īpaši koka karkasu vai gatavās paneļu ēkas tiek būvētas ļoti blīvas, un tas nozīmē, ka ēkas konstrukcijās ir minimāla gaisa apmaiņa un jādomā par mākslīgo ventilāciju – iekārtu, kas nodrošina gaisa padevi un nosūkšanu.

Ļoti uzskatāmi tas redzams, ja salīdzina vecos koka logus padomju laikā celtajās mājās un jaunos koka logus. Ziemā pieejot klāt neaizlīmētiem vecajiem koka logiem, bija jūtams, kā pūš aukstums, bet jaunajiem logiem netiek cauri pat mazākā vēja pūsmiņa.

Tas viss darīts, lai nerastos nekontrolēts siltuma zudums. Ja netiek pienācīgi domāts par ēkas ventilāciju, tad sadzīves mitrums, kas rodas, piemēram, no pārtikas gatavošanas vai veļas mazgāšanas, var radīt problēmas, sākot ar pelējumu un beidzot ar veselības problēmām. Tāpēc nereti vecā mājā uzrodas pelējums uzreiz pēc logu nomaiņas, jo sliktās gaisa cirkulācijas dēļ sāk uzkrāties mitrums. Pareizi ir izbūvēt atbilstošo ventilācijas sistēmu, kas filtrē un attīra gaisu, uzsilda vai atdzesē to atkarībā no tā, kāds ārā laiks,” iesaka Edgars Krasņikovs.